BELS（ベルス）とは？省エネ性能の評価基準や取得メリット、申請方法を解説
BELS（ベルス）は、建築物の省エネ性能を第三者機関が評価し、結果を表示する制度である。2024年4月からの省エネ性能表示制度の開始により、その重要性は一段と高まっている。
本記事では、BELSの基本的な仕組みから、評価基準（星の数）の見方、取得するメリットや注意点、申請の流れまでをわかりやすく解説する。BELSの取得や建築物のZEB化を検討している企業担当者は、ぜひ参考にしてほしい。
BELSとは｜建築物の省エネ性能を評価する第三者認証制度
BELS（ベルス：Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）とは、「建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）」の第33条の2に基づき、建築物の省エネルギー性能を第三者機関が評価・表示する制度である。
2024年4月以降、建築物の販売・賃貸には省エネ性能の表示が義務化された。これにより、購入者や入居者は物件選びの際に省エネ性能を判断材料の一つとして確認できるようになっている。
省エネ性能の評価方法には、販売・賃貸事業者が評価する「自己評価制度」と、第三者機関が審査する「第三者評価制度」の2種類が存在する。BELSは後者の「第三者評価制度」に該当し、専門機関による審査を経ることで評価の客観性・信頼性が担保される仕組みとなる。
ここでは、BELSに関して以下のポイントを解説する。
●BELSの対象建築物と主な目的
●BELSが表示される省エネ性能ラベル・評価書とは
●BELSとZEB・ZEHの違い
BELSの対象建築物と主な目的
日本政府は、2050年までにカーボンニュートラルの実現に向けて取り組みを進めている。カーボンニュートラルとは、温室効果ガスの排出量と吸収量を均衡させ、実質ゼロにする取り組みを指す。
住宅・建築物はCO2排出量全体の約3分の1を占めており、エネルギー消費量とCO2排出量の削減が求められている。
こうした流れの中で重要な一歩となったのが、2024年4月に始まった「省エネ性能表示制度」であり、BELSはこの制度において第三者評価に該当する。
売主、貸主、サブリース事業者を含む販売・賃貸事業者には、取り扱う建築物における省エネ性能の表示が努力義務とされている。対象となる建築物は以下のとおりである。
| ＜対象建築物＞ ●住宅：分譲一戸建て、分譲マンション、賃貸住宅、買取再販住宅 等 ●非住宅：貸事務所ビル、貸テナントビル 等 ※例外：販売または賃貸する用途ではない建築物（注文住宅・ウィークリーマンション）、自社ビル、民泊施設 |
BELSの主な目的は、こうした対象建築物が省エネ性能に優れているとわかりやすく明示し、消費者が省エネ性能を基準に建物を比較検討できるようにすることで、性能に見合った適正な価格・賃料での取引を促す点にある。
なお、カーボンニュートラルについて詳しくは、以下の記事を参考にされたい。
関連記事： カーボンニュートラルとは？日本や世界の動向、取り組みの具体例も紹介
BELSが表示される省エネ性能ラベル・評価書とは
省エネ性能表示制度における発行物は、省エネ性能ラベルとエネルギー消費性能の評価書の2種類である。第三者評価であるBELSを活用する場合、販売・賃貸事業者が評価機関に申請し、交付を受ける流れとなる。
それぞれの発行物の概要は、次のとおりである。
| 発行物 | 概要 |
| 省エネ性能ラベル | 不動産のポータルサイトやチラシ広告などに使用するラベル画像 |
| エネルギー消費性能の評価書 | 建築物の概要や省エネ性能評価が記載された、保管用の証明書 |
より高い省エネ性能が確認された場合には、次章で解説するZEH・ZEBマークをそれぞれ表示することが可能である。
BELSとZEB・ZEHの違い
ZEB（ゼブ：Net Zero Energy Building）とZEH（ゼッチ：Net Zero Energy House）は、省エネによってエネルギー消費を抑えたうえで、太陽光発電などの創エネによって年間のエネルギー収支を実質ゼロに近づけることを目指す、非住宅建築物・一般住宅を指す用語である。
一方、BELSは、建築物がこうしたZEB・ZEH水準をどの程度満たしているのかを第三者が評価し、証明するための制度である。
ZEBとZEHの概要や各水準について、以下の表にまとめた。
| 種類 | ZEB | ZEH |
| 概要 | 省エネ・創エネによって、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した、オフィスビルや商業施設、学校、工場などの建築物 | 省エネ・創エネによって、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した一般住宅 |
| 水準 | エネルギー消費性能が事務所等の用途は星5つ、病院等の用途は星4つで、達成のチェックマークが表示される | エネルギー消費性能が星3つ、断熱性能が5以上で、達成のチェックマークが表示される |
| ラベルのイメージ |  |
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出典：建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料｜国土交通省
なお、ZEB・ZEHの達成マークは、BELS（第三者評価）を取得した場合にのみ表示できるものであり、自己評価では表示できない点に注意が必要である。
ZEBについて詳しくは、以下の記事を参考にされたい。
BELSの評価基準
BELSの評価は、「一次エネルギー消費量」と「断熱性能※」という2つの軸で構成される。それぞれの概要は以下のとおりである。
| 評価軸 | 一次エネルギー消費量 | 断熱性能 |
| 概要 | 建築物で使用されている設備機器の消費エネルギーを熱量に換算した値 | 「建物からの熱の逃げやすさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」から、判断する指標 |
| 計算方法 | 「建物で使用するエネルギー」から「建物の設備で生み出すエネルギー」を差し引く | 「外皮平均熱貫流率（UA値）」と「冷房期の平均日射熱取得率（ηAC 値）」を掛け合わせる |
| 評価イメージ |  |
 |
出典：建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料｜国土交通省
BELSでは、この2つの指標をもとに省エネ性能が評価され、星の数と断熱性能の数値がそれぞれ表示される仕組みとなっている。
BELSの星の数は最大いくつ？
星の数の上限は一律ではなく、建築物の種類と再生可能エネルギー設備の有無によって変わる。国土交通省が示す区分は次のとおりだ。
| 建築物の種類 | 星の数の上限 |
| 住宅（再エネ設備なし） | 最大★4つ／削減率30%以上 |
| 住宅（再エネ設備あり） | 最大★6つ／削減率50%以上 |
| 非住宅（再エネ設備の有無を問わず） | 最大★6つ／削減率50%以上 |
参考：エネルギー消費性能｜国土交通省
星1つは省エネ基準の達成、星3つは誘導基準の達成を示す。基準を満たさない場合は星が付かないため、評価は星なしを含めた5段階または7段階となる。
前章で触れたZEH・ZEB水準は達成の目安であり、星の数の上限ではない点も押さえておきたい。
事業者がBELSを取得するメリット
ここでは、事業者がBELSを取得する主なメリットを解説する。
●ZEH・ZEBマークを表示できる
●客観性・信頼性の向上が期待できる
●補助制度の利用時に評価書を利用できる場合がある
ZEH・ZEBマークを表示できる
より高い省エネ性能を有することが第三者評価によって確認できた場合、優れた省エネ性能を持つ建築物であることを示す「ZEH」「ZEB」マークを表示できる。
このマークは、前述のとおりBELS（第三者評価）を取得した場合にのみ表示できるものであり、自己評価では表示できない。物件の広告やラベル上でZEH・ZEB水準を客観的にアピールできる点は、第三者評価ならではの強みといえる。
客観性・信頼性の向上が期待できる
第三者評価の結果を表示することは、消費者などに提供される省エネ性能情報の客観性を高め、表示制度全体の信頼性向上にも貢献する。国土交通省の資料では、第三者評価による表示制度の普及が、市場での適正な評価に有効であるとされている。
補助制度の利用時に評価書を利用できる場合がある
補助制度において、住宅・建築物の省エネ性能を証明する証明書類として、ZEHやZEBマークが表示された評価書を利用できる場合がある。
第三者機関による審査を経た評価書は、公的な証明力を持つ書類として活用できるケースがあるため、補助金申請時の手続きを円滑に進めやすくなるだろう。
BELSの申請方法・流れ
BELSの制度は一般社団法人住宅性能評価・表示協会によって運営されており、同協会に登録された機関が評価を実施する仕組みである。
BELSの申請は、次のような流れで行われる。
申請の時期に制限はなく、着工前・建築中・竣工後のいずれのタイミングでも申請が可能である。
なお、評価機関はこちらのページから検索できる。
BELS取得時の注意点
高い星の数を得るには、建物の設計・設備面での対応が必要になる。主なポイントは以下のとおりである。
| ■一次エネルギー消費量の抑制 消費電力の小さい換気設備、高効率給湯機器、高効率なLED照明などの導入が有効とされる。 ■再エネ設備の設置 太陽光発電による創エネ分は消費量から差し引くことができるため、再エネ設備の設置も星の数を押し上げる要素になる。 ■断熱性能の向上 特に窓による影響が大きいため、ガラスは単板より複層ガラス、サッシは金属製より樹脂製・木製など、日射熱を通しにくい仕様の製品を採用する。 |
こうした対応には、初期の設計・工事段階での追加投資が発生する場合がある。加えて、BELS評価そのものにも評価機関への申請手数料がかかる。
導入コストと申請コスト、BELS取得によって見込まれる将来的なメリットを比較検討したうえで、どこまでの水準を目指すかについて判断することが重要である。
ミライト・ワンの「ZEB・スマートビルソリューション」
ここまで見てきたように、BELSでより高い星の数やZEB水準の表示を目指すには、断熱性能の強化や高効率設備の導入、再エネ設備の設置など、設計・施工段階での専門的な対応が欠かせない。
しかし、どこまでの投資でどの水準を達成できるのか、既存の設備や建物条件の中で何が最適な組み合わせなのかは、自社だけで判断するのは難しいだろう。
株式会社ミライト・ワンの「ZEB・スマートビルソリューション」は、通信インフラ・土木・建築・リノベーションなど幅広い施工で培った実装力を活かし、企画・設計・施工・保守までをワンストップで支援するサービスである。
新築だけでなく既築建物のZEB化にも対応しており、空調・照明・換気・給湯といった各設備のシミュレーションを通じて、省エネと創エネを組み合わせた最適な設計を提案する。
実績として、同社の横浜金沢総合技術センターでは、塩害地域という省エネ機器の選択肢が限られる条件下でも、各設備のシミュレーションによる省エネ化と太陽光発電設備の導入によってZEBを達成した。
なお、BELSの申請業務そのものは、ミライト・ワン グループ内の企業が連携して対応するケースがある。過去のZEB案件においては、株式会社ミライト・ワンが設備の設計・施工と申請に必要な図面や数値の提供を行い、グループ会社の国際航業株式会社がBELSの申請を担当した。
BELSの取得や星の数の向上、ZEB水準の達成を検討している場合には、以下のリンクを参考にされたい。
まとめ
BELSは、建築物省エネ法に基づき、建築物の省エネルギー性能を第三者機関が評価・表示する制度である。
BELSでは「一次エネルギー消費量」と「断熱性能」の2つの指標をもとに省エネ性能が評価され、一定の水準を満たすことでZEB・ZEHマークの表示も可能になる。取得することで、物件の客観性・信頼性の向上や、補助制度を利用する際の証明書類としての活用など、事業者にとってさまざまなメリットが期待できる。
一方で、星の数やZEB水準を高めるには、断熱性能の強化や高効率設備の導入、再エネ設備の設置など、設計・施工段階での専門的な対応が欠かせない。どこまでの投資でどの水準を達成できるかを見極めるには、豊富な知見が求められるだろう。
株式会社ミライト・ワンでは、通信インフラをはじめとした幅広い施工分野で培ったノウハウを活かし、ZEB化に向けた計画から申請までを一貫してサポートしている。BELSの取得やZEB水準の達成を目指している場合、以下のリンクを参考にされたい。
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